承租人欠租，出租人“扣留”場地留下的財物合法嗎？

承租人租賃場地但無力支付租金，出租人可否留置場地內(nèi)的生產(chǎn)原料和設(shè)備等動產(chǎn)呢？

【基本案情】

廣西某生物公司（以下簡稱生物公司）是一家從事生物有機(jī)肥生產(chǎn)、銷售的企業(yè)，因生產(chǎn)需要租賃崇左某化工公司（以下簡稱化工公司）廠房用于生產(chǎn)、存放肥料。承租一段時間后，生物公司決定不再租賃廠房，但撤離后尚存部分生產(chǎn)原料及機(jī)器設(shè)備未搬運(yùn)完，也一直未支付租金。化工公司兩次致函要求處理上述物品及支付租金，均未得到回應(yīng)?；す舅煊?023年3月1日起以享有留置權(quán)為由，“扣留”生物公司未搬走的生產(chǎn)原料、一輛叉車和一輛裝載機(jī)車。

雙方因此產(chǎn)生糾紛訴至法院，化工公司起訴要求生物公司支付拖欠租金，依法對“扣留”的生產(chǎn)原料、叉車、裝載機(jī)車享有留置權(quán)，并且享有優(yōu)先受償權(quán)，生物公司認(rèn)為，化工公司“扣留”上述動產(chǎn)的行為屬于侵犯生物公司的所有權(quán)，應(yīng)立即返還，否則承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

【法院審理】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，生物公司應(yīng)支付拖欠的租金，但化工公司是否對“扣留”動產(chǎn)享有留置權(quán)，關(guān)鍵在于其是否合法占有生物公司留在廠房的動產(chǎn)。生物公司對存放于化工公司廠房內(nèi)的物品自行管理，未將相關(guān)物品交由化工公司管理或保管、保存，化工公司對廠房內(nèi)的物品并不構(gòu)成合法占有，不滿足留置權(quán)成立的條件，不享有留置權(quán)。因此其主張享有留置權(quán)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。法院一審判決生物公司向化工公司支付租金，駁回化工公司其他訴訟請求。

化工公司不服，提起上訴。其認(rèn)為，兩家公司均是企業(yè)，企業(yè)之間的“扣留”適用商事留置條件。商事留置不要求債權(quán)與留置屬于同一法律關(guān)系，“扣留”廠房內(nèi)的生產(chǎn)原料、叉車和裝載機(jī)車已經(jīng)構(gòu)成合法占有，在生物公司沒有如期支付租金的情況下，兩次致函提醒后“扣留”，符合法律對留置權(quán)行使的規(guī)定和程序。

中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然雙方都是企業(yè)，適用商事留置，化工公司可以留置與其債權(quán)不屬于同一法律關(guān)系的動產(chǎn)，但前提必須是合法占有債務(wù)人的動產(chǎn)。在本案租賃合同關(guān)系中，標(biāo)的物是案涉租賃場地，而非生物公司放置于廠房的生產(chǎn)原料、叉車、裝載機(jī)，化工公司并非合法占有案涉物品，不享有留置權(quán)。故維持原判。

【法官說法】

留置權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)，是為了保證債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)而設(shè)立的，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，債務(wù)未獲清償之前，債權(quán)人留置債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就留置動產(chǎn)優(yōu)先受償。換而言之，留置權(quán)不需要當(dāng)事人之間進(jìn)行約定，滿足條件就能成立，成立條件包括：

一是債權(quán)人必須合法占有債務(wù)人的動產(chǎn)，這種合法占有一般是指因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同等關(guān)系對動產(chǎn)取得事實(shí)上的管領(lǐng)、控制或者支配，需注意的是，單純的持有不是占有，不能成立留置權(quán)；二是債務(wù)人不履行到期債務(wù)；三是債權(quán)與債權(quán)人留置的動產(chǎn)屬于同一法律關(guān)系。如有償保管合同中，甲受托保管乙的電腦，乙不按期或不如數(shù)給付保管費(fèi)，甲基于保管關(guān)系，既滿足“同一法律關(guān)系”，又滿足“合法占有”，據(jù)此有權(quán)對乙的電腦行使留置權(quán)。

【法條鏈接】

《中華人民共和國民法典》第四百四十七條第一款規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償。

《中華人民共和國民法典》第四百四十八條規(guī)定：債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但是企業(yè)之間留置的除外。