房屋存在質(zhì)量問題，開發(fā)商可能承擔(dān)哪些責(zé)任？

商品房交付時(shí)或交付后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，如毛坯交付房屋出現(xiàn)滲水、沉降超標(biāo)等問題，精裝交付房屋出現(xiàn)材料色差、甲醛超標(biāo)、墻面開裂等，開發(fā)商可能承擔(dān)哪些責(zé)任?本文通過相關(guān)案例結(jié)合法律對(duì)該問題作出相應(yīng)解答。

一、商品房保修期限及起算時(shí)間

根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(1)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；(5)裝修工程為2年。(6)其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

相關(guān)案例

（2015)浙杭民終字第1497號(hào)案法院觀點(diǎn)：首先看上訴人夢(mèng)琴灣業(yè)委會(huì)提出的主張是否已經(jīng)過了兩年的保修期，本院調(diào)查時(shí)，雙方當(dāng)事人確認(rèn)的交房最后時(shí)間認(rèn)定為2008年12月1日，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量保修時(shí)間應(yīng)從交付之日開始計(jì)算，這樣兩年房屋質(zhì)量保修時(shí)間應(yīng)為2010年11月30日止。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，浙江金都物業(yè)管理有限公司在2010年9月26日向華元公司發(fā)送的工作聯(lián)系函上已經(jīng)提出公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行故障問題和排污泵無法正常使用的清單。而且從該工作聯(lián)系函上來看，浙江金都物業(yè)管理有限公司已經(jīng)在2010年1月15日、2010年7月19日、2010年8月4日已經(jīng)向華元公司提到上述問題，而一直未得到解決。故可以認(rèn)定夢(mèng)琴灣業(yè)委會(huì)在保修期屆滿前向華元公司發(fā)出維修通知，未超過合同和法律規(guī)定的兩年保修期的規(guī)定。

法律依據(jù) 

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的通知（建房〔1998〕第102號(hào)）

第三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充約定。
    第四條：《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。
    第五條：《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命所限內(nèi)承擔(dān)保修；3.正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定; 4.用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。
   第六條：住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)保修期。

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）

第三十二條：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

    第三十三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

二、交付時(shí)，房屋存在質(zhì)量問題，購房者是否享有拒收權(quán)？

（一）對(duì)于存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者其他嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，購房者有權(quán)拒絕接收或解除合同，并要求承擔(dān)違約責(zé)任。

相關(guān)案例

（2020）滬民再21號(hào)案法院觀點(diǎn):經(jīng)檢測(cè)，涉訟房屋主臥、中次臥、西次臥三間臥室空氣中的甲醛濃度超過規(guī)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。雖然劉胡娜按照約定的交付標(biāo)準(zhǔn)簽收了房屋鑰匙， 但并不因此排除中房濱江公司交付質(zhì)量合格房屋的法定義務(wù)。......室內(nèi)空氣甲醛超標(biāo)系 影響生命安全和健康安全的情形，應(yīng)當(dāng)屬于法律規(guī)定的“嚴(yán)重影響正常使用”的范疇。中房濱江公司在約定交付房屋期限內(nèi)，沒有提供符合法律規(guī)定的質(zhì)量合格房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的相應(yīng)責(zé)任。......根據(jù)查明的事實(shí)，中房濱江公司治理涉訟房屋空氣甲醛超標(biāo)的義務(wù)于2019年12月10日履行完畢，并于2019年12月25日通知送達(dá)到劉胡娜，至此中房濱江公司具備了交付合格房屋的條件。綜合認(rèn)定中房濱江公司應(yīng)當(dāng)支付劉胡娜逾期交房違約金金額。

（二）僅存在一般質(zhì)量問題不影響正常居住使用的，例如空鼓、色差等情形，購房者有權(quán)要求開發(fā)商修復(fù)并賠償損失，但無權(quán)拒絕收房。因拒絕接收造成的擴(kuò)大損失不得要求賠償。

相關(guān)案例

(2009)滬一中民二(民)終字第2164號(hào)案法院觀點(diǎn): 根據(jù)檢測(cè)報(bào)告訟爭(zhēng)房屋只是局部存在空鼓、色差等一般瑕疵，張慶以房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題為由拒絕接收房屋缺乏依據(jù); 至于局部存在的空鼓、色差等一般質(zhì)量瑕疵，張慶可要求東紫公司修復(fù)。

法律依據(jù)

《民法典》

第六百一十條：因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。
    《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(2020年11月修訂)(國務(wù)院令第248號(hào))

第三十一條:商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
    《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號(hào))

第三十五條: 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)

第九條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十條:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的， 應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。